【不動産投資】なにから始めていいかがわからないあなたへ

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不動産投資とは・・・・・
あらためてこう問われるとどう答えますか?この問いかけが意外と難しい問題なのは、聞いた方がどの程度不動産投資の知識を持っているか、すなわち、答えとしてなにが聞きたいのか、ということがかなり幅があるためではないでしょうか。
ごくごく初心者の方に問われたという設定で進めてみましょう!

不動産投資とは大家さんになって利益を得ることです。

不動産投資とはひとことで言うと「不動産(アパートやマンション)を所有して大家さんになって利益を得る」ことです。
ただし、ここで言う利益には2つあります。

①運用益(主に家賃収入です。インカムゲインとも言います)
②売却益(売ることによる収入です。キャピタルゲインとも言います)

不動産投資を何年にも渡って続けている方が少し丁寧に不動産投資を説明するとすると、「運用益(インカムゲイン)を長い期間に渡り稼ぐ投資」とお答えされる方が多いのではないでしょうか。

一方、投資には株式やFXなどの金融商品が真っ先に浮かぶかもしれませんが、これらは運用益(インカムゲイン)より売却益(キャピタルゲイン)がメインとなるものです。それぞれの商品の短期のチャートを、ノウハウや経験則などで‘読んで’、安い時に買って高く売るイメージです。

不動産投資でやること・・・とてもシンプルです!

不動産投資でやることというのは、実はとてもシンプルです。
もちろん中心となるのは、不動産の「購入」です。この「購入」の前にやることをそれぞれの段階ごとに必要な視点をまとめてみましょう。

物件の「購入」の前にやること

①勉強と情報収集
ちょっと面倒に思われた方・・・注意してください。
この段階をきちんとやってない人が、結果赤字の物件を持ち続けることになのです。
いろんなところからいろんな手法で「買えば将来的に家賃収入が入る資産になりますよ~」という感じで「新築ワンルームマンション」の話しがあると思います。
場所の将来性、物件のキレイな写真、メンテナンスの手軽さ・・・どんな‘儲かりそうな’事柄を並べられても気をつけてください。買ったら赤字が出続ける可能性大です。
勉強しなければならないのは、不動産投資というものの利益の出る仕組みをしっかりと知識として入れると同時に、どのような状況になると赤字になるのか、つまり「リスクは何か」ということと「どのくらいリスクは大きいか」ということです。その勉強のためにいろんな情報を集めなければなりません。ただし、ここでいう情報とは物件情報のことではなく、景気や地勢や法律などの情報です。

②不動産投資に詳しい人をつかまえるか不動産投資セミナーなどに参加する

この段階はとても重要です。セミナーに参加すると、ほとんどのケースで物件の案内までされることになると思いますが、ひとまずはスルーしてください。

それよりも不動産投資をやって失敗した話などを聞く方がいいと思います。大切なのは、‘なにを軽んじると赤字が続いてしまうようなことになるのか’を自分でしっかりアタマに入れることです。

この段階と次の③物件を探す段階では、投資に関して信頼できるアドバイザーを頼る方がスムーズにスタートをきれるポイントです。ただし、信頼できるアドバイザーというのはそう簡単に見つかるものではありません。不動産業者であれば、とにかく物件を販売することが仕事ですし、FP(ファイナンシャルプランナー)の方であれば、収支上の運用指南には詳しくても肝心の物件の見極めは素人でしょう。

オススメはさまざまな投資商材に詳しい投資アドバイザーのような存在かもしれません。すなわち、あなたの投資の成功が相手の成功にも繋がるような関係が作れるような=パートナーシップが築けるような関係です。言うは易し・・・なのかもしれませんが(笑)

③物件を探す

ようやく「購入」のための物件を探す段階です。
不動産投資の対象となる物件のお値段は、○千万とかが普通かもしれません。サラリーマンであれば、ちょくちょくお目にかかるお値段ではありませんよね。
が、実を言うとサラリーマンは融資受けやすいので不動産屋行って物件1つ買うくらいならすぐにでもできてしまいます。
ここで不動産投資初心者が絶対やってはいけないことをご紹介します。それは「新築区分ワンルームマンションをフルローンで買うこと」です。これをやったら即アウトです。
なぜダメか?・・・・・ズバリ!買っても負債になってしまう可能性マックスだからです。

新築物件には、不動産会社や開発業者の利益や広告費が上乗せされていて、価値は買ってすぐに3割落ち。最初こそ入居者はいても、その入居者が出て行ってしまったら初期の家賃価格では入居者は見つかりません。空室がけっこうな期間にわたって続いたり、建物自体の価値が落ちてしまったりしたら30年後には確実に負債として残ってしまいます。しかも、手放せないのです、どんなに赤字が出続けても・・・。
ポイントは「新築」という部分にあるのです。
実際に物件を探すという行為は、初心者のうちは信頼できるアドバイザーの力を借りることをお勧めします。と言っても、信頼できるアドバイザーを見つけることは良い物件を探す以上に難しいことかもしれませんが(汗)

④物件の購入=融資を受ける

いよいよ物件の「購入」です。
と言っても、この段階でのポイントはむしろ、融資を受けることになります。
自己資金だけでももちろん不動産購入はできます。ただマンションの1室購入するだけでも3000万ほど必要だったりで他に事業を運営している投資家ならともかくサラリーマンで「融資0」は難しいです。
例えば、新築ワンルームマンションは大体3000万~5000万の物件を頭金300~500万くらいで残りは融資で買わせるパターンが多いのですが、1件目で多額の融資を受けてしまうと2件目購入しようとしてもまず融資が受けられないことになります。せっかく経験を積んで良い物件を見分ける知識も付けて、チャンスが来てももう買えません。なので冒頭で「‘新築’ワンルームマンションを買ったら終わり」とちょっと大胆に結論づけたのはこういうわけです。

さて、誰でも成功できるかは置いといて始めることはできます。現実はサラリーマン大家は多いです。意外なイメージかも知れないですが、不動産投資に関してはむしろサラリーマンの方が有利な点があります。不動産投資の核となる物件購入は融資が受けられるかがポイントです。

銀行の融資は貸す人の経済力安定性を見るのですが、サラリーマンは融資を受けやすいのです。銀行の元融資担当が考える、あくまでも一般的な‘融資がつきやすい職業’をご紹介します。

①公務員
②医師、税理士・弁護士等の士業
③上場企業のサラリーマン
④中小企業のサラリーマン
⑤中小企業の経営者
⑥個人事業主

上記はあくまでも一般的な順位ですので、資産状況などでこの限りではございません。

ただ、見ての通り「企業に務めてる」だけで経営者や個人事業主より有利なことが分かります。サラリーマンは収入が安定していて、ベンチャーやブラック企業などでない限りは会社が倒産して返済が難しくなる可能性は低いという判断です。一方ベンチャーや独立したての人は収入が安定せず、事業継続年数も少なく、会社が赤字を出さずに5年以上持つかは未知数です。

要は安定性を見てるということです。一番上が公務員なのが何よりの証拠です。
「サラリーマンやOLは不利」と思われるかもしれないですが、実は融資に関しては受けやすいのです。

いかがでしたか。新型コロナの感染がなかなか減少傾向になりづらいこともあり、経済の先行きはとても見通しが悪いものになってます。
‘サラリーマンのうちに’という考えで投資を始める方が、特に昨年以降、増えているのは上記のような事情が関係しているのですね。

弊社は、別部門で太陽光発電投資も取り扱っていますが、そちらでも普通のサラリーマンの方が副収入や年金がわりに取り組まれる方がほとんどです。もしご興味があれば下記のリンクよりのぞいてみてください。
https://links-js-system.net/whats_up/1120/

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